4月26日，北京市暂停热点区域高价地交易之后推出的首宗居住用地——北京房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)“被迫”流拍，原因是该地块的价格最终被抬高到了事先设置的地块价格上限:4700元/平方米之上，导致地块出让暂停。

 

　　“地王已经难再出现，宏观调控已初步落到实地。”有关业内人士如此评价。

 

　　源头还得从北京市公布的土地出让新政说起。4月16日，北京国土局负责人称，今后北京的土地出让将不再遵循价高者得的原则，而是更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

 

　　在众多业内人士看来，改变过去价高者得的挂牌方式，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式，是对以往土地招拍挂制度的改进，为人所诟病的“价高者得”的土地招拍挂制度终于迎来了改革。

 

　　■“‘招、拍、挂’真的

 

　　就那么公平吗？”

 

　　一般而言，相对于协议出让，土地招拍挂引入了市场竞争机制，很大程度上减少了暗箱操作等土地腐败问题，是一种相对公平和合理的出让方式。

 

　　但是，“‘招、拍、挂’真的就那么公平吗？”北京交通大学教授、中国产业安全研究中心学术委员会委员黄石松并不这么认为。“据我的了解，一些‘有背景’的开发商只要在挂牌前跟地方政府充分‘沟通’好，摘牌的可能性极大。”黄石松在接受本报记者采访时表示。

 

　　身兼学者和官员双重身份，并曾在房地产公司任职的黄石松给记者举了这样的例子:

 

　　一些有“能耐”的开发商，事先就可以将政府要征用的土地及其地上建筑物，或直接或间接地先买下来(假设费用为A)，等政府部门去征用时，开发商再或直接或间接地以协议补偿的方式获得补偿金(假设费用为B)。

 

　　“当这个企业再来参加该土地的‘招、拍、挂’，以价格C获得土地时，该开发商获得土地支出费用(C＋A－B)，还会是真正意义上的‘招、拍、挂’价格吗？”黄石松说。

 

　　黄石松告诉记者，有些地方政府组织的“招、拍、挂”只不过是换来了一时的轰动效应，随后是漫长的政府与企业讨价还价的过程。比较普遍的是在签订合同交纳第一笔款后，延缓支付土地的进度款，而通过种种渠道，提前开工，提前销售，尽快资金回笼。

 

　　甚至有个别企业在房屋销售后，以资金短缺、土地成本过高，将不能按期交房，并有可能造成大规模的群众上访或群体事件为理由，换取政府的政策。

 

　　“地方政府最不愿意也最害怕的是出现项目停工、群众上访的被动局面。”黄石松说。

 

　　■“开发商通过招拍挂不惜一切代价拿到土地后，想方设法改变规划条件。”

 

　　土地招拍挂另一个弊端是，高价中标使得开发商一定要想尽办法去降低开发成本，或者变更容积率等技术参数，或者降低建造标准，或者降低工程质量。

 

　　据黄石松介绍，地方政府在进行土地的招标文件中，一般是“规划意见书”的阶段，只是对规划的规模、用途提出了一个笼统的限制条件。

 

　　“这样一来，开发商在不惜一切代价拿到土地后，想方设法改变规划条件，成为开发商和政府博弈的最重要的手段。”黄石松对记者说。

 

　　黄石松介绍，改变用途、提高容积率成为开发商降低土地成本，控制项目风险的最常见和最有效的手段。

 

　　“而我国当前规划审批体制从根本上存在约束不强，在复杂的程序和土地、计划、规划、交通、绿化等多个部门的审批和工作的衔接过程中，改变当初标书中的各种控制条件的现象屡见不鲜。”黄石松对记者说。

 

　　■“‘价高者得’的土地招拍挂制度，成为地王诞生的温床，使得地方政府依赖土地财政现象日益严重。”

 

　　毫无疑问，“价高者得”已成为招拍挂的代名词。

 

　　据统计，实行招拍挂制度以前的15年，我国的房价平均年增长率为5.1％，低于收入增长和GDP增长；实行土地招拍挂制度后，从2004年到2010年的6年间，平均房价每年上涨10％左右，涨幅是10多年前的3倍左右。

 

　　“有一部分地方的财政靠出让土地使用权来维持，提高土地出让价格的最简介办法，便是土地拍卖，在拍卖会上，就像打擂台一样，谁把地价抬得高，谁就是英雄，这家企业就有身价，于是，全国拍出了若干个‘地王’。”中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章对本报记者说。

 

　　在他看来，“价高者得”的土地招拍挂制度，造成多家开发商轮番竞逐，成为“地王”诞生的温床。

 

　　刘玉章分析，招拍挂土地富了一部分主管土地的官员，他们暗箱操作，从中渔利。另外，拍卖土地还富了一些浑水摸鱼者，有部分人不为拍得土地，参加拍卖会，就是为了哄抬地价，迫使真正想拍得土地的人，出一定费用要他闭嘴，赚取堵嘴费。

 

　　土地招拍挂制度催生了地方政府与土地市场的“暧昧关系”，使得地方政府依赖土地财政现象日益严重。

 

　　据相关数据，2001年至2003年间，地方政府的土地出让金收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政收入的49.5％；2005年在国家紧缩“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。2008年房地产市场不景气，但地方政府仍获得了9600亿元土地出让收益，其中，9551亿元来自招拍挂。土地收益已名副其实成为“第二财政”。

 

　　“飙高价的拍卖方式令开发商很容易出现非理性竞争冲动。”

 

　　土地招拍挂制度中飙高价的拍卖方式令开发商很容易出现非理性竞争冲动。

 

　　4月2日，长春土地市场一块面积为13.5万平方米的净月开发区地块，从低价1.81亿元，经历241轮竞价，最后由龙创地产飙高至7亿元获得。据媒体报道，竞争双方长春龙创地产和长春景辉房地产的举牌人甚至都站起来，举着牌子不肯放下。拍卖师不得不提醒，“慢慢举，算好了，不要赌气”。出人意料的是，长春市国土资源局有关人士近日向媒体透露，目前龙创地产正积极活动，希望退回地块，并要回巨额保证金。

 

　　而在此之前，北京大龙地产由于“地王事件”造成其2亿元竞买保证金被北京市政府没收。

 

　　在众多业内人士看来，土地招拍挂之所以被房地产公司追捧，其目的并不在真正从事房地产开发，其原因就在于利用土地作为撬动金融杠杆的利器。

 

　　黄石松分析，疯狂抢地的公司往往愿意以某一个局部利益的牺牲，来换取“市场上的轰动效应”，或作为进入某一地区市场的跳板，不惜代价拿地。

 

　　“在漫长的项目运作过程中，与政府各部门展开公关，利用我国房地产市场不够规范、法律不够健全、操作不够透明的机会，最终达到资本逐利的目的。”黄石松说。

 

　　黄石松分析，我国房地产开发资金近一半来自于银行贷款，还有一部分来自于预收的购房款。高地价的风险一方面通过贷款转嫁给银行，另一方面通过高房价转嫁给了购房人，而购房人又通过按揭的形式间接转嫁给银行，所以最终带来的是金融的风险。

 

　　“对我国现行的土地‘招、拍、挂’制度进行必要的调整已成必然。”

 

　　“当前的土地“招、拍、挂”确实存在着一些问题，必须进行必要的调整。”黄石松说。

 

　　黄石松表示，一个可行的做法就是根据不同的地块实行分类实施的政策，同时调整“价高者得”的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善我国土地“招、拍、挂”相关的配套政策法规。

 

　　黄石松提出了如下的建议:基于熟地地价的确定将避免一些不可预见的费用和规划变更的可能，应明确采取“招、拍、挂”方式出让的地块必须是熟地。“这样将土地的不确定性和规划变更的可能从源头堵死，既减少开发商讨价还价的借口和理由，也减少政府给予费用减免、返还的余地和空间，从而建立公开的土地一级开发市场。”黄石松对记者说。

 

　　对于大规模、成片土地开发，特别是政府重点工程、经济适用房等项目，综合效益和社会效益也相当重要，政府可以考虑改变“价高者得”的机制为综合评标机制，由各部门专家对竞标单位进行综合评标确定中标单位。

 

　　建立中标结果公示制度。进一步完善我国土地使用制度，适时出台配套政策和法规，相应转变政府职能。